一般的に築年数が古いと料金は安く、新たしいと高いのですが、なぜ築年数が問題になってくるのでしょうか？
それは住宅ローンと密接にかかわります。
一般的にマンションを購入する場合、ローンの期間がマンションの償却期間と連動するようなしくみになっています。
簡単に言うと、35年で償却するマンションで築年数が15年であれば、20年しかローンが組めないということになります。
一方新築の場合は、何も気にせず35年のローンが組める（年齢次第ですが）ので、ローンの期間を自由に選べます。
中古の場合、築年数が浅い物件でないと、ローンが短期間になってしまい、非常に返済負担が大きくなってしまいます。
このルールですが、問題のない金融機関も一部あるようですので、事前に金融機関に確認する必要があります。
いずれにせよ、築年数が10年未満の物件であれば25年以上ローンで組めますので、返済負担も新築と変わらないもになります。
（新築並みの高額物件を購入しない場合に限られますが・・・）
個人的には10年未満をおススメします。
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一方中古マンションの場合は、購入価格＝資産価値であるケースも多く、万が一賃貸で他人に貸したとしても比較的よい利回りになる可能性が高いです。
当然のことですが、すぐに売却をしたとしても取得費用、税金などの諸費用を除いた金額で売れることも多いため、総合的に見て購入をしやすい物件であると言えます。
それでは購入VS賃貸どちらがいいのでしょうか？
ある程度収入に余裕がある方であれば、購入がおススメです。
一番購入した場合に問題になってくるのが、ローンの返済です。
失業、転職などで給与が減った場合に、住宅ローンをギリギリで組んでいると、返済ができなくなる可能性があります。
生活費や将来への貯蓄費用などを除いて、月10万円程度の余裕があるのであれば、間違いなく購入がおススメです。
早めに返済を完了し、購入した中古マンションを売却あるいは賃貸し、新たな物件を購入することで、資産を増やすことも可能性です。
]]>簡単に言うと海外の場合、銀行ローンが国内ほど簡単に出なかったり、担保評価の割合が外国人の場合低かったりと、外国人に対してさまざまな規制が入る可能性があるからです。
結論から言いますと、「お金持ち＝現金を持っている人」
が海外不動産投資に向いていると考えられます。
それには海外の不動産投資エージェントと連絡を密に取る必要もあり、そうした点でも、エージェントはお金持ちだけを相手にしますので、サラリーマンや一般的な収入の人には、海外不動産投資はハードルが高いと思われます。
国内不動産で一定の現金を稼いでから、海外不動産を検討するのもよいかもしれません。
]]>実際に国内と海外の不動産投資どちらがいいのでしょうか？
目的によってもどちらがいいのかはっきりしますが、「自分で勉強をしながらやろう」と考えている方は、断然国内のほうがよいです。
海外の不動産物件は、それぞれの国で税制も違ってくるので、お金持ち向けです。
日本のように利回りがよい物件も海外は少ないため、不動産投資で成功しようと思ったら、自分で足を運べる国内なのです。
たとえば、現在日本国内の不動産物件は中国人などにも注目されています。
もし、中国人が一棟アパート・マンションのレベルまで日本で不動産を購入しようと考えるなら、今後日本の不動産市況は活況になる可能性があるでしょう。
いずれにしても、日本の物件なら日本人のほうが圧倒的に有利なので、最近はサラリーマン、主婦、学生などが頭金ゼロで不動産投資に成功した、とい例も出てきているようなので、今後ますます注目です。
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一般的には、値段交渉が入ってくるわけで、通常の売り出し価格は実勢価格と比較して高い水準になっていることが多く、価格調査をしたうえで、妥当な金額にも購入の申し込みをします。
ここで購入金額について合意があれば、「手付金の支払い」になります。
金額は購入金額の5～10%が一般的で、通常買主の希望で購入をキャンセルした場合は、手付金は戻ってきません。（手付放棄）
また、売り主の都合でキャンセルになった場合は、一般的には手付金の倍（実質的には手付金同額を違約金で支払うかたち）を買主に支払うことで、キャンセルできますが（民法上）、契約により手付金返還のルールが違いますので、契約時には注意が必要です。
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特に天気の悪い日（雨の日など）とよい日には、一度足を運んで、それぞれの天候による物件の影響をきちんと把握する必要があります。
日当たり、水はけ
その他
あとは駅からの距離（実際にかかる時間）や、周辺環境も重要なポイントになります。
実施に自分で住んでみたくなるような物件が好ましいことは間違いありません。
]]>全額自己資金にするのか、ローンを組むのか、によっても変わってきますが、
一般的に物件を購入する場合には、6～8%の諸費用もかかりますので、この金額を織り込んだものにする必要があります。
ローンを組む場合んついても、返済計画を綿密にする必要があります。
一般的に長期（30年以上）で組む場合が多いのですが、家賃収入が返済金額（利息込）を必ず上回るような計画にしないと、資金ショートが発生します。
購入した後の諸経費、税金関係もあらかじめ頭に入れておいた方がよいです。
いずれにせよ、資金計画は不動産購入の流れの中で最も重要な部分になりますので、慎重に検討していく必要があります。
よき相談相手となる不動産業者、税理、専門家などをみつけるのも手かもしれません。
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それではなぜ中古ワンルームマンションが不動産投資として最適なのでしょうか？
これは首都圏に限ってのことになるのですが、男性・女性に限らず首都圏にひとり暮らしでお住まいになっている方の人口は非常に多く、また出入りも（どちらかというと入り）激しく、賃貸を募集すると、条件が比較的よい物件であればすぐに入居決定することが多いため、空室となる期間が短く、利回りのよい物件ということになります。
個人の方が一つずつ物件を増やす場合を除いては、ワンルームマンションを一括で保有していた方が、収益は安定する傾向が高いです。
こちらは、管理コストの観点からになるのですが、同じ物件の中で多数保有していたほうが、管理コストは安く抑えられるため、結果的に収益（利回り）がよくなる傾向があります。
結局のところ、よい物件を多数（効率よく）持つ、ということがポイントになりますが、
このような物件は手放す大家さんも少ないため、物件選定については慎重に対応していかないといけません。
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実際に新築のワンルームマンションを賃貸で入居募集する場合、新築であれば料金設定さえ間違えなければ、即日完売する物件も多く、当然の話ですが、首都圏の駅近の物件には人気が集まります。
中古マンションであってもワンルームマンションであれば、入居率は比較的高く
築年数
駅徒歩圏
人気エリア
金額
上記ポイントさえ間違えなければ、収益性の高い、よい不動産投資となることでしょう。
次回以降、首都圏の中古ワンルームマンションに絞って、成功する不動産投資の法則を整理したいと思います。
]]>安価な物件。取りやすいビザ。
同じことをシンガポールでやろうとすると、10倍以上の金額がかかってしまいます。
シンガポールにはたまに遊びに行く程度にしておいて（実際に飛行機で1時間くらい）、マレーシアの大邸宅でメイドさんにお世話をしてもらいながら老後の生活をエンジョイしてみてはいかがでしょうか。
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| マレーシアでは、プミプトラ政策といってマレー人を優遇する政策を採っています。不動産の売買についても同政策が採用されています。 | |
| 1） | 安価な物件の購入制限 15万リンギット「RM」以下の安価な物件は、外国人は購入することは出来ません。 |
| 2） | 物件の売買の保留 宅地造成業者は、その宅地、建物の30％をマレー人のために保留しなければなりません。。 |
| 3） | 外国人は全ての産業開発地、土地および工場を買うこと出来ます。但し、・RM5百万（1億5百万円）以下の土地、物件の場合、外国人投資委員会（FIC-Foreign Investment Committee）に届けなければなりません。・RM5百万以上の土地、物件の場合、外国人投資委員会に許可を受けなければなりません |
マレーシア・マイ・セカンド・ホーム・計画は、マレーシア政府によって推進され、一定の基準を充たす世界中のすべての国の人たちに「社交訪問パス（ Social Visit Pass ）」 と「数次入国ビザ（ Multiple entry visa ）」を発給して出来るだけ長くマレーシアに滞在可能にしようとするものである。Social Visit Passは初回から１０年の期間のもので（申請者の 旅券の有効期間に左右される）、延長可能である。
マレーシア国内に450万円預金をすれば、実質永住権を与えられるようなプログラムであり（これが実質使用できない）、預金に余裕がある高齢者なら、非常におすすめな制度です。
| ＜申請条件＞ | |
| 下記のいずれひとつの条件を満たすことが必要（ＲＭ＝マレーシアリンギット） | |
| Ⅰ 50歳以上の方は以下いずれかの条件を満たす必要あり | |
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| Ⅱ 50歳以上の方は以下いずれかの条件を満たす必要あり | |
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近年はクアラルンプールを中心に開発が進んでおり、非常に近代的になりつつあります。
一方貧富の差が非常に激しいことから、発展途上国を脱却するためには、この課題の解決が一番大きいものになってきます。
人口密度が84人とシンガポールの80分の1。
人口比土地が比較的大きく、インドネシアの比較しても交通渋滞なども少なく、都心は非常に暮らしやすいイメージがあります。
近年は高齢者向け海外移住プログラムが充実しており、
リタイヤされた高齢者の方が老後ゆっくり過ごすには最適な場所なのかもしれません。
次回は海外移住プログラムについて
]]>安い地価、生活費、高齢者向け移住プログラムなど、非常に充実したものになっているため、大変おすすめです。
実際に一度クアラルンプールに行ってみたのですが、ホテル代が非常に安くビックリ。
都心は比較的安全なイメージがあり、非常に暮らしやすい印象を受けました。
マレーシアの不動産税金知識
海外移住プログラム
その他現地情報
を中心に情報をお届けしたいと考えています。
]]>（土地に関する税金計算は平成17年12月31日までに取得した場合の特例計算です。）
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