2011年1月アーカイブ

中古マンションを購入する際に重要になってくるのが築年数です。

一般的に築年数が古いと料金は安く、新たしいと高いのですが、なぜ築年数が問題になってくるのでしょうか?

 

それは住宅ローンと密接にかかわります。

一般的にマンションを購入する場合、ローンの期間がマンションの償却期間と連動するようなしくみになっています。

簡単に言うと、35年で償却するマンションで築年数が15年であれば、20年しかローンが組めないということになります。

 

一方新築の場合は、何も気にせず35年のローンが組める(年齢次第ですが)ので、ローンの期間を自由に選べます。

中古の場合、築年数が浅い物件でないと、ローンが短期間になってしまい、非常に返済負担が大きくなってしまいます。

 

このルールですが、問題のない金融機関も一部あるようですので、事前に金融機関に確認する必要があります。

いずれにせよ、築年数が10年未満の物件であれば25年以上ローンで組めますので、返済負担も新築と変わらないもになります。

(新築並みの高額物件を購入しない場合に限られますが・・・)

 

個人的には10年未満をおススメします。

 

溝の口 マンション

一般的に新築マンションは、広告宣伝費などが莫大に使われるため、すぐに売却をすると資産価値自体が目減りする可能性が高く、短期的に売却をする場合はあまり向いていません。

 

一方中古マンションの場合は、購入価格=資産価値であるケースも多く、万が一賃貸で他人に貸したとしても比較的よい利回りになる可能性が高いです。

当然のことですが、すぐに売却をしたとしても取得費用、税金などの諸費用を除いた金額で売れることも多いため、総合的に見て購入をしやすい物件であると言えます。

 

それでは購入VS賃貸どちらがいいのでしょうか?

ある程度収入に余裕がある方であれば、購入がおススメです。

 

一番購入した場合に問題になってくるのが、ローンの返済です。

失業、転職などで給与が減った場合に、住宅ローンをギリギリで組んでいると、返済ができなくなる可能性があります。

 

生活費や将来への貯蓄費用などを除いて、月10万円程度の余裕があるのであれば、間違いなく購入がおススメです。

 

早めに返済を完了し、購入した中古マンションを売却あるいは賃貸し、新たな物件を購入することで、資産を増やすことも可能性です。

海外の不動産投資を目指す場合、一番大きな壁が資金力です。

簡単に言うと海外の場合、銀行ローンが国内ほど簡単に出なかったり、担保評価の割合が外国人の場合低かったりと、外国人に対してさまざまな規制が入る可能性があるからです。

 

結論から言いますと、「お金持ち=現金を持っている人」

が海外不動産投資に向いていると考えられます。

 

それには海外の不動産投資エージェントと連絡を密に取る必要もあり、そうした点でも、エージェントはお金持ちだけを相手にしますので、サラリーマンや一般的な収入の人には、海外不動産投資はハードルが高いと思われます。

 

国内不動産で一定の現金を稼いでから、海外不動産を検討するのもよいかもしれません。

昨今海外の不動産投資が注目を集めています。

実際に国内と海外の不動産投資どちらがいいのでしょうか?

目的によってもどちらがいいのかはっきりしますが、「自分で勉強をしながらやろう」と考えている方は、断然国内のほうがよいです。

 

海外の不動産物件は、それぞれの国で税制も違ってくるので、お金持ち向けです。

日本のように利回りがよい物件も海外は少ないため、不動産投資で成功しようと思ったら、自分で足を運べる国内なのです。

 

たとえば、現在日本国内の不動産物件は中国人などにも注目されています。

もし、中国人が一棟アパート・マンションのレベルまで日本で不動産を購入しようと考えるなら、今後日本の不動産市況は活況になる可能性があるでしょう。

 

いずれにしても、日本の物件なら日本人のほうが圧倒的に有利なので、最近はサラリーマン、主婦、学生などが頭金ゼロで不動産投資に成功した、とい例も出てきているようなので、今後ますます注目です。

物件見学後、申込みの意思が固まった段階にて、申込みとなります。

 

一般的には、値段交渉が入ってくるわけで、通常の売り出し価格は実勢価格と比較して高い水準になっていることが多く、価格調査をしたうえで、妥当な金額にも購入の申し込みをします。

 

ここで購入金額について合意があれば、「手付金の支払い」になります。

金額は購入金額の5~10%が一般的で、通常買主の希望で購入をキャンセルした場合は、手付金は戻ってきません。(手付放棄)

 

また、売り主の都合でキャンセルになった場合は、一般的には手付金の倍(実質的には手付金同額を違約金で支払うかたち)を買主に支払うことで、キャンセルできますが(民法上)、契約により手付金返還のルールが違いますので、契約時には注意が必要です。

実際に購入を検討されている物件があれば、一度足を運んで見学・調査をする必要があります。

 

特に天気の悪い日(雨の日など)とよい日には、一度足を運んで、それぞれの天候による物件の影響をきちんと把握する必要があります。

 

日当たり、水はけ

その他

 

あとは駅からの距離(実際にかかる時間)や、周辺環境も重要なポイントになります。

 

実施に自分で住んでみたくなるような物件が好ましいことは間違いありません。

不動産投資で一番重要になってくるのが資金計画です。

全額自己資金にするのか、ローンを組むのか、によっても変わってきますが、

 

一般的に物件を購入する場合には、6~8%の諸費用もかかりますので、この金額を織り込んだものにする必要があります。

 

ローンを組む場合んついても、返済計画を綿密にする必要があります。

一般的に長期(30年以上)で組む場合が多いのですが、家賃収入が返済金額(利息込)を必ず上回るような計画にしないと、資金ショートが発生します。

 

購入した後の諸経費、税金関係もあらかじめ頭に入れておいた方がよいです。

いずれにせよ、資金計画は不動産購入の流れの中で最も重要な部分になりますので、慎重に検討していく必要があります。

 

よき相談相手となる不動産業者、税理、専門家などをみつけるのも手かもしれません。

今回は中古ワンルームマンションについて

 

それではなぜ中古ワンルームマンションが不動産投資として最適なのでしょうか?

これは首都圏に限ってのことになるのですが、男性・女性に限らず首都圏にひとり暮らしでお住まいになっている方の人口は非常に多く、また出入りも(どちらかというと入り)激しく、賃貸を募集すると、条件が比較的よい物件であればすぐに入居決定することが多いため、空室となる期間が短く、利回りのよい物件ということになります。

 

個人の方が一つずつ物件を増やす場合を除いては、ワンルームマンションを一括で保有していた方が、収益は安定する傾向が高いです。

 

こちらは、管理コストの観点からになるのですが、同じ物件の中で多数保有していたほうが、管理コストは安く抑えられるため、結果的に収益(利回り)がよくなる傾向があります。

 

結局のところ、よい物件を多数(効率よく)持つ、ということがポイントになりますが、

このような物件は手放す大家さんも少ないため、物件選定については慎重に対応していかないといけません。

一般的に首都圏の中古マンションは、不動産投資のビギナーが最初に入門として購入するのに最適だと言われています。

 

実際に新築のワンルームマンションを賃貸で入居募集する場合、新築であれば料金設定さえ間違えなければ、即日完売する物件も多く、当然の話ですが、首都圏の駅近の物件には人気が集まります。

 

中古マンションであってもワンルームマンションであれば、入居率は比較的高く

築年数

駅徒歩圏

人気エリア

金額

上記ポイントさえ間違えなければ、収益性の高い、よい不動産投資となることでしょう。

 

次回以降、首都圏の中古ワンルームマンションに絞って、成功する不動産投資の法則を整理したいと思います。

なんといっても、比較的よい治安。

安価な物件。取りやすいビザ。

 

同じことをシンガポールでやろうとすると、10倍以上の金額がかかってしまいます。

 

シンガポールにはたまに遊びに行く程度にしておいて(実際に飛行機で1時間くらい)、マレーシアの大邸宅でメイドさんにお世話をしてもらいながら老後の生活をエンジョイしてみてはいかがでしょうか。

マレーシアの外国人への規制は、安価な物件の購入制限くらいです。

 

マレーシアでは、プミプトラ政策といってマレー人を優遇する政策を採っています。不動産の売買についても同政策が採用されています。
 1) 安価な物件の購入制限
15万リンギット「RM」以下の安価な物件は、外国人は購入することは出来ません。
 2) 物件の売買の保留
宅地造成業者は、その宅地、建物の30%をマレー人のために保留しなければなりません。。
 3) 外国人は全ての産業開発地、土地および工場を買うこと出来ます。但し、・RM5百万(1億5百万円)以下の土地、物件の場合、外国人投資委員会(FIC-Foreign Investment Committee)に届けなければなりません。・RM5百万以上の土地、物件の場合、外国人投資委員会に許可を受けなければなりません

マレーシア政府は、近年先進国の高齢者を対象にした、リタイヤメントビザを推進しています。

 

マレーシア・マイ・セカンド・ホーム・計画は、マレーシア政府によって推進され、一定の基準を充たす世界中のすべての国の人たちに「社交訪問パス( Social Visit Pass )」 と「数次入国ビザ( Multiple entry visa )」を発給して出来るだけ長くマレーシアに滞在可能にしようとするものである。Social Visit Passは初回から10年の期間のもので(申請者の 旅券の有効期間に左右される)、延長可能である。

 

マレーシア国内に450万円預金をすれば、実質永住権を与えられるようなプログラムであり(これが実質使用できない)、預金に余裕がある高齢者なら、非常におすすめな制度です。

 

<申請条件>
下記のいずれひとつの条件を満たすことが必要(RM=マレーシアリンギット)
  Ⅰ 50歳以上の方は以下いずれかの条件を満たす必要あり
1.
マレーシアの金融機関に15万RM(約450万円)以上の金融機関の残高証明
(預金1年後に、自宅の購入・教育・医療目的に限定し、当局の許可後に9万RM(約270万円)の出金が可能)
2.
マレーシア国外に月収1万RM(約30万円)以上の収入証明
  Ⅱ 50歳以上の方は以下いずれかの条件を満たす必要あり
1.
マレーシアの金融機関に30万RM(約900万円)以上の金融機関の残高証明
(預金の1年後に自宅購入・教育・医療目的に限定し、当局の許可後に24万RM(約720万円)の出金が可能)
2.
マレーシア国外に月収1万RM(約30万円)以上の収入証明

マレーシアについては、あまりイメージのない方お多いですが、

近年はクアラルンプールを中心に開発が進んでおり、非常に近代的になりつつあります。

一方貧富の差が非常に激しいことから、発展途上国を脱却するためには、この課題の解決が一番大きいものになってきます。

 

人口密度が84人とシンガポールの80分の1。

人口比土地が比較的大きく、インドネシアの比較しても交通渋滞なども少なく、都心は非常に暮らしやすいイメージがあります。

 

近年は高齢者向け海外移住プログラムが充実しており、

リタイヤされた高齢者の方が老後ゆっくり過ごすには最適な場所なのかもしれません。

 

次回は海外移住プログラムについて

マレーシアの不動産投資状況については、

安い地価、生活費、高齢者向け移住プログラムなど、非常に充実したものになっているため、大変おすすめです。

 

実際に一度クアラルンプールに行ってみたのですが、ホテル代が非常に安くビックリ。

都心は比較的安全なイメージがあり、非常に暮らしやすい印象を受けました。

 

マレーシアの不動産税金知識

海外移住プログラム

その他現地情報

 

を中心に情報をお届けしたいと考えています。

不動産投資取得税

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不動産を取得した場合、「不動産取得税」という税金が課されます。不動産取得税の税額は以下の計算により算出されます。
 
取得対象 不動産取得税の計算
土  地 固定資産税評価額×1/2×3%
建  物 固定資産税評価額×3%
 
 

(土地に関する税金計算は平成17年12月31日までに取得した場合の特例計算です。)

登録免許税他

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購入した不動産の権利を保全するために、通常、所有権の「登記」が行われます。「登記」とは不動産に関する権利を公示するもので、その不動産を管轄する法務局、または出張所に備え付けられている「不動産登記簿謄本」または「登記事項証明書」により内容を確認することが可能です。所有権を登記することによって公に購入した不動産の所有権を主張することが可能となるのです。
このように所有権などの不動産の権利を登記する場合、「登録免許税」という税金を納付しなければなりません。また、登記申請を司法書士に依頼する場合は司法書士手数料が発生します。
 

登記の内容 登録免許税の計算
売買による所有権移転 固定資産税評価額×1%
抵当権の設定 債権額×0.4%

(自己の居住用不動産を除きます)

 

登録免許税の計算のもとになる固定資産税評価額とは、土地、建物いわゆる固定資産それぞれに付されている金額で、不動産を管轄する市区町村にて価格を決定、管理しています。固定資産税評価額はその不動産(固定資産)の所有者などの利害関係人以外は知ることができませんので、不動産購入の検討段階では、通常、不動産の所有者から教えていただき、概算の登録免許税を算出します。また、不動産購入代金を金融機関から借り入れをして、その担保として抵当権を設定する場合にも借入れる債権額に応じて登録免許税が課されます。

契約書への印紙税

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不動産の売買契約書には契約書1通につき印紙税が課せられます。印紙税は売買契約書に

記載された金額によって以下のように納付する税額が異なります。

不動産売買契約書記載の金額

印紙税額

10万円以下

200円

10万円超 50万円以下

400円

50万円超 100万円以下

1,000円

100万円超 500万円以下

2,000円

500万円超 1000万円以下

10,000円

1,000万円超 5,000万円以下

15,000円

5,000万円超 1億円以下

45,000円

1億円超 5億円以下

80,000円

5億円超 10億円以下

180,000円

10億円超 50億円以下

360,000円

50億円超

540,000円

(平成19年3月31日までに作成される売買契約書)

印紙税は収入印紙を契約書に貼付して、割り印などにより印紙を使用できなくすることによって

納付します。また、印紙税は契約書1通ごとに課税されますので、売主用、買主用に契約書を

2通作成した場合は、それぞれ課税されます。売買金額が大きい場合などは契約書を1通だけ

作成し、買主が原本を保有し、売主がコピーを保有するという方法により印紙税を節約することも

可能です。

不動産仲介手数料

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不動産仲介会社より物件の紹介を受けた場合には仲介手数料を支払います。仲介手数料は
上限が以下のように定められています。

 

不動産の価格 手数料の上限
200万円以下 5.25%
200万円超 400万円以下 4.2%
400万円超 3.15%

不動産の仲介手数料の上限は上記のように売買金額によって段階的に手数料率が異なって
います。
以上のことから400万円超の不動産を購入する場合の仲介手数料の上限は売買代金に
対して3.15%+63,000円と略して計算できます。

不動産の購入代金を支払う場合、土地代金に対しては消費税がかかりませんが、建物代金には消費税(5%)が課されます。(平成16年4月1日より「取引価格の総額表示」の義務化により建物の消費税を取引価格に含める事が義務付けられています。)

不動産投資について学ぶためには、売買の際に必要なコストについて学ぶ必要があります。

 

主なものとしては、

1、建物に対する消費税

2、不動産仲介手数料

3、印紙税

4、登記の際に必要なコスト

5、不動産所得税

東京の不動産投資

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言うまでもありませんが、日本で不動産投資を考えるなら、東京がベストです。

 

住んでいる場所にもよりますが、東京が今後も人の流入も引き続き増える可能性が高く、不動産物件の売買もますます活発になるエリアだと考えられます。

 

一般的に東京で初心者が始めるなら、

 

東京都内のワンルームマンション

 

から始めるのがといかもしれません。

一人暮らし向きのワンルームマンションが、借主を探すのが簡単で、利回りもよいケースが多いです。

 

物件年数、駅から近いかなどいろいろポイントはありますが、まずはエリアだと思います。

国内不動産投資

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日本国内の不動産投資については、個人の方が取り組むとするなら、よいパートナー(不動産管理会社)と組むことが必要です。

 

ひとえに利回りが10%だと言ったとしても、物件の老朽化などにより補修工事など結構ばかになりません。

そこで、家賃の回収交渉から、補修工事の手配まで、個人では手の届かないところまでをきっちりフォローしてくれるようなよい不動産業者を見つけることからぜひはじめてください。

 

税金に関する知識

不動産分野での経験

補修工事などの業者とのコネクション

 

最終的には合う合わないなどは会ってみて、実際に付き合ってみて決めるのがよいと思います。

なんといっても所得税などの安さは群を抜いていますので、将来的にシンガポールに拠点を移そうと考えている高所得者にはシンガポールでの不動産投資は最適だと考えられます。

 

税金の安さ

治安のよさ

過ごしやすい気候

アジア他国へのアクセスのよさ

 

総合的に見て、シンガポールへの不動産投資は、それなりに現金を持っている高所得者に向いていると考えられます。

シンガポールは借りたい人も簡単に見つけることができますが、一方で日本のような10%を超えるような高利回りを期待するのは難しいです。

 

一般的には3~4%と言われており、日本のように銀行ローンを増やして、物件を増やしても賃料収入が少ないためローンの金利程度しか稼げないことから、そもそもそういう不動産投資をしている人はほとんどいません。

 

シンガポール=短期売却狙い

 

ということが言えます。

日本では100%ローンにようなフルローンも昨今は一般的ですが、シンガポールの場合は、

 

シンガポーリアン 8割

外国人       7割

 

と極めて健全なローンしか組むことができません。

言い方を変えればかなりの自己資金が必要ということになり、どちらかというとかなりのお金持ちが、シンガポールでの不動産投資には向いているのかもしれないです。

あくまで個人の場合(ビジネスとして行わない場合)ですが、不動産売買によって得た利益は非課税になります。

これは、不動産投資を考えるにあたって非常に大きいメリットです。

 

単純に5000万円で買って、6000万円で売れば1000万円が儲かる形になります。

日本の場合だと、自宅の売買でない場合だと非常に高額(場合によっては30%近く)の税金がかかってしまうため、あまりうまみがなくなってしまいますが、シンガポールの場合はなんとゼロ。

 

実際に現地シンガポーリアンの中にも自分の物件を転売しては、より大きい家に住むといった、わらしべ長者が多数存在しているようです。

 

これは日本からでも可能なので、おもしろいですね。

基本的には、HDBと一戸建て住宅については購入できません。

そもそもHDBはシンガポーリアン(ネイティブおよび永住権保有者)のために政府が計画に建築しているものであり、賃貸はできても購入はできないように規制されています。

 

コンドミニアムについては一棟買いについては規制がありますが、基本的には外国人も購入できるようになっています。

そうはいっても1ミリオン以上の物件がほとんどなので、日本でいう高級マンションへの投資になります。

まず国土面積ですが、707.1k㎡と東京23区(616k㎡)より少し大きいくらいです。(非常にイメージしやすいかと)

一方人口密度は6,489人/km²とモナコに次ぐ2位の状況です。

 

実際にシンガポールに行ってみればわかのですが、一戸建ては極端に少なく、HDB(公団住宅)やコンドミニアムばかりよく見かけます。

 

一番重要なのは、香港などと比較して立っているHDB、コンドミニアムなどの大部分がまだ新しいということです。

特に香港はHDBの老朽化が問題になっており、どのHDBでも補修工事が始まっているケースが多いです。

一方シンガポールの場合は比較的建物が新しいものが多く、現在建築中の住宅も非常に多いことから、不動産取引自体今後ますます活況になる可能性が高いです。

 

次に気候についてですが、一年中暑いイメージがありますが、夜は比較的涼しいことが多いです。

暑い国にある近代国家のイメージが強く、購入した物件に将来的に住むイメージで購入してもおもしろいのではないでしょうか?

シンガポールの不動産投資は活況です。

ここ数年は右肩上がりで不動産の価格が上昇しており、シンガポール自体が国の面積が小さく、不動産の価格は今後も上がっていく傾向が強いと考えています。

 

そうはいっても、外国人で土地やHDB(公団)を購入することはできませんので、コンドミニアムが一般的になります。

日本でい億ションがあたりまえで、非常に高価ですが、価格が上昇していますので、日本の新築マンションを購入するよりは、投資効果は高いと思われます。

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